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안녕하세요.
희명산업개발 마케팅팀입니다.

최근 소규모정비사업이나 도심 내 중소형 개발 상담을 진행하다 보면, ‘지주공동사업’이라는 표현을 자주 접하게 됩니다. 다만 용어는 익숙해졌지만, 실제 구조를 정확히 이해하고 계신 분은 많지 않습니다. 재건축이나 재개발과는 무엇이 다르고, 왜 이 방식이 최근 들어 다시 주목받는지 오늘 칼럼에서 차분히 정리해보겠습니다.

이번 글 역시 사업 참여나 투자를 권유하는 내용이 아니라, 구조를 이해하기 위한 설명 중심으로 보시면 됩니다.

지주공동사업의 기본 개념

지주공동사업은 토지 소유주(지주)가 토지를 현물로 출자하고, 사업 주체와 공동으로 개발을 진행하는 방식입니다. 토지를 매각하고 현금을 받는 구조가 아니라, 토지 자체를 사업에 참여시키는 형태라고 이해하시면 됩니다.

일반적인 분양형 개발에서는 토지를 매입한 뒤 시행사가 단독으로 사업을 진행하지만, 지주공동사업에서는 토지주가 사업의 한 축으로 참여하게 됩니다. 이 구조 때문에 ‘공동사업’이라는 표현이 사용됩니다.

왜 소규모정비사업에서 지주공동사업이 늘어날까

도심 내 소규모 필지는 여러 가지 한계를 안고 있습니다.
토지 매입 비용이 높고, 필지 규모가 작아 사업성이 빠듯한 경우가 많습니다. 이런 환경에서는 초기 매입 비용 부담이 사업 리스크로 직결됩니다.

지주공동사업은 이 초기 부담을 구조적으로 완화합니다. 토지를 매입하지 않고 현물 출자 방식으로 참여하기 때문에, 사업 초기에 필요한 자금 부담이 줄어들고 사업 구조가 유연해집니다. 특히 모아주택이나 소규모정비사업처럼 규모가 제한된 사업에서는 이 방식이 현실적인 대안으로 검토되는 경우가 많습니다.

지주 입장에서 바라본 지주공동사업

토지주 입장에서 지주공동사업은 단순 매각과는 성격이 다릅니다. 단기간에 현금을 확보하는 방식은 아니지만, 사업이 정상적으로 완료되었을 경우 자산의 형태로 결과를 받게 됩니다.

예를 들어 신축 건물의 일부 지분이나 세대, 혹은 약정된 분양 수익을 배분받는 구조가 될 수 있습니다. 이 때문에 지주공동사업은 ‘시간을 들여 가치 상승을 함께 가져가는 방식’에 가깝다고 볼 수 있습니다.

다만 이 구조는 사업 기간, 사업 리스크, 일정 지연 가능성 등을 충분히 이해한 상태에서 검토되어야 합니다. 단순히 매각과 동일한 기준으로 판단하면 오해가 생길 수 있습니다.

시행사·PM 관점에서의 지주공동사업

시행사나 PM 입장에서는 지주공동사업이 사업 추진의 문턱을 낮춰주는 역할을 합니다. 토지 매입을 위한 대규모 자금 조달 부담이 줄어들고, 토지주와 이해관계를 공유하는 구조이기 때문에 일정 부분 협의가 수월해지는 장점도 있습니다.

하지만 반대로, 토지주와의 소통과 조율이 훨씬 중요해집니다. 토지주 역시 사업의 당사자이기 때문에 의사결정 과정이 단순하지 않고, 계약 구조와 역할 분담이 명확하지 않으면 갈등으로 이어질 가능성도 존재합니다.

이 때문에 지주공동사업에서는 초기 단계에서 사업 구조와 역할, 권한 범위를 명확히 설정하는 것이 무엇보다 중요합니다.

재건축·재개발과의 차이점

지주공동사업은 흔히 재건축이나 재개발과 혼동되기도 합니다. 하지만 구조적으로는 분명한 차이가 있습니다.

재건축·재개발은 조합을 중심으로 법적 절차가 명확히 규정되어 있고, 사업 기간이 길며 규모가 큽니다. 반면 지주공동사업은 비교적 소규모 필지에서 민간 주도로 유연하게 진행되는 경우가 많습니다.

절차가 간단하다고 해서 리스크가 없는 것은 아니지만, 사업 구조를 잘 설계한다면 도심 내 중소형 개발에서는 충분히 검토해볼 수 있는 방식으로 자리 잡고 있습니다.

지주공동사업에서 가장 중요한 포인트

지주공동사업의 핵심은 ‘신뢰와 구조’입니다.
누가 무엇을 책임지는지,
사업 결과는 어떤 방식으로 배분되는지,
일정 지연이나 변수 발생 시 대응 구조는 어떻게 되는지.

이 부분이 명확하지 않으면, 사업이 진행될수록 부담과 오해가 쌓이게 됩니다. 그래서 최근에는 단순한 구두 협의가 아니라, 구조와 역할을 명확히 정리한 방식으로 지주공동사업을 검토하려는 흐름이 늘어나고 있습니다.

지주공동사업은 모든 상황에 정답이 되는 방식은 아닙니다. 다만 도심 내 소규모정비사업이나 중소형 개발 환경에서는 하나의 현실적인 선택지로 자리 잡고 있는 것도 사실입니다.

다음 칼럼에서는 모아타운·모아주택 사업에서 지주공동사업 구조가 어떻게 적용되는지, 그리고 실무적으로 주의해야 할 포인트를 조금 더 구체적으로 살펴보겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.
희명산업개발 마케팅팀이었습니다.