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안녕하세요.
희명산업개발 마케팅팀입니다.

소규모정비사업이나 모아주택·모아타운 관련 상담을 진행하다 보면, 가장 자주 나오는 질문 중 하나가 바로 이 부분입니다.
“시행사가 다 하는 거 아닌가요?”
“PM은 그냥 관리하는 회사 아닌가요?”
“건설사랑 시행사는 뭐가 다른 건가요?”

용어 자체는 익숙하지만, 실제 역할을 정확히 구분해서 이해하고 계신 분은 생각보다 많지 않습니다. 오늘 칼럼에서는 소규모정비사업을 기준으로 시행사, 시공사, 그리고 PM의 역할을 구조적으로 정리해보겠습니다. 투자나 참여를 권유하는 내용이 아니라, 사업 구조를 이해하기 위한 기초 정리라고 보시면 됩니다.

시행사의 역할은 ‘사업의 구조를 만드는 것’

소규모정비사업에서 시행사는 사업 전체의 기획과 구조를 설계하는 주체입니다. 토지 확보 방식부터 사업성 검토, 자금 흐름의 구조화까지 큰 그림을 그리는 역할을 맡습니다. 다만 여기서 오해가 하나 생깁니다. 시행사가 반드시 건설업 면허를 보유해야 한다고 생각하시는 경우입니다.

실제 실무에서는 시행사가 직접 공사를 수행하지 않는 경우가 대부분입니다. 시행사는 사업의 주체로서 기획과 관리, 의사결정의 중심에 서 있지만, 공사 자체는 시공사에게 맡기는 구조가 일반적입니다. 특히 소규모정비사업이나 지주공동사업에서는 시행사의 역할이 ‘현장을 직접 움직이는 사람’이라기보다는 ‘사업을 설계하고 조율하는 중심축’에 가깝습니다.

시공사는 ‘공사를 수행하는 주체’

시공사는 말 그대로 실제 건축 공사를 수행하는 주체입니다. 건설업 면허를 보유하고 있으며, 설계도면과 계약 조건에 따라 공사를 진행합니다. 자재 발주, 인력 관리, 현장 안전, 공정 관리 등 눈에 보이는 대부분의 현장 업무는 시공사의 영역입니다.

다만 소규모정비사업에서는 시공사가 사업의 전반을 주도하는 구조는 상대적으로 드뭅니다. 대규모 재개발·재건축과 달리, 시행사 또는 지주 측의 의사결정 비중이 높은 경우가 많고, 시공사는 계약된 범위 내에서 공사를 책임지는 형태로 참여합니다.

그래서 ‘시공사가 사업을 좌지우지한다’기보다는 ‘정해진 구조 안에서 공사의 완성도를 책임진다’는 표현이 더 정확합니다.

PM(Project Management)은 무엇을 하는 역할인가

PM은 소규모정비사업에서 점점 중요해지고 있는 역할입니다. 흔히 ‘관리만 하는 회사’라고 오해되지만, 실제 PM의 역할은 단순 관리 그 이상입니다.

PM은 시행사, 시공사, 설계사, 감리, 토지주 등 다양한 이해관계자 사이에서 일정과 비용, 커뮤니케이션을 조율하는 역할을 맡습니다. 특히 소규모정비사업은 이해관계자가 밀집되어 있고, 의사결정 구조가 복잡한 경우가 많기 때문에 중간 조율자의 역할이 매우 중요해집니다.

공사비 증액 이슈, 일정 지연, 설계 변경, 계약 조건 해석 문제 등은 대부분 ‘누군가 책임지고 정리해주지 않으면’ 갈등으로 번지기 쉽습니다. PM은 이런 문제를 사전에 관리하고, 발생했을 때 구조적으로 정리하는 역할을 수행합니다.

세 역할이 섞일 때 생기는 오해

실무 현장에서는 시행사와 PM의 역할이 일부 겹치거나, 시공사가 사업 전반에 깊이 관여하는 경우도 있습니다. 이때 가장 많이 발생하는 문제가 ‘책임의 경계가 불분명해지는 상황’입니다.

예를 들어 공사 일정이 지연됐을 때,
시행사의 문제인지,
시공사의 문제인지,
아니면 관리·조율의 문제인지 명확하지 않으면 불필요한 갈등이 커집니다.

그래서 요즘 소규모정비사업에서는 각 역할을 명확히 나누고, 계약 단계에서부터 범위를 정리하려는 움직임이 늘어나고 있습니다. 이는 사업 속도를 높이기 위한 목적이기도 하지만, 무엇보다 리스크를 줄이기 위한 선택이라고 볼 수 있습니다.

소규모정비사업에서 중요한 포인트

소규모정비사업은 규모가 작다고 해서 단순하지 않습니다. 오히려 규모가 작기 때문에 의사결정 하나하나가 사업 전체에 미치는 영향이 큽니다. 이럴수록 ‘누가 무엇을 책임지는 구조인가’를 명확히 이해하는 것이 중요합니다.

시행사는 사업 구조와 방향을 책임지고,
시공사는 결과물의 품질과 안전을 책임지며,
PM은 그 사이에서 흐름과 리스크를 관리합니다.

이 세 축이 균형을 이룰 때, 소규모정비사업은 불필요한 분쟁 없이 비교적 안정적으로 진행될 수 있습니다.

오늘 칼럼에서는 소규모정비사업을 기준으로 시행사, 시공사, PM의 역할 차이를 정리해봤습니다. 다음 글에서는 지주공동사업 구조나 모아타운 사업에서 이 역할들이 어떻게 변형되는지, 조금 더 실무적인 관점에서 풀어볼 예정입니다.

읽어주셔서 감사합니다.
희명산업개발 마케팅팀이었습니다.